Apakah janji Pra Kontrak ada Akibat Hukum??

Suatu kontrak atau perjanjan harus memenuhi syarat sahnya perjanjian, yaitu kata sepakat, kecakapan, hal tertentu dan suatu sebab yang halal, sebagaimana ditentukan dalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Dengan dipenuhinya empat syarat sahnya perjanjian tersebut, maka suatu perjanjian menjadi sah dan mengikat secara  hukum bagi para pihak yang membuatnya.

Permasalahan hukum akan timbul jika sebelum perjanjian tersebut sah dan mengikat para pihak, yaitu dalam proses perundingan atau preliminary negotation, salah satu pihak telah melakukan perbuatan hukumseperti meminjam uang, membeli tanah, padahal belum tercapai kesepakatan final antara mereka mengenai kotrak bisnis yang dirundingkan. Hal ini dapat terjadi karena salah satu pihak begitu percaya dan menaruh pengharapan terhadap janji-janji yang diberikan oleh rekan bisnisnya. Jika pada akhirnya perundingan mengalami jalan buntudan tidak tercapai kesepakatan, misalnya tidak tercapai kesepakatan mengenai fees, royalti atau jangka waktu lisensi, maka tidak dapat dituntut ganti rugi atas segala biaya, investasi yang telah dikeluarkan kepada rekan bisnisnya. Karena menurut teori kontrak yang klasik, belum terjadi kontrak. Mengingat besarnya fees, royalti dan jangka waktu perjanjian merupakan hal yang essential dalam suatu perjanjian lisensi dan franchising.

Demikian pula janji-janji dari developer yang tercantum dalam brosur-brosur yang diedarkan sebagai iklan, menurut teori klasik hukum kontrak tidak dapat dituntut pertanggung jawabannya, karena janji-janji tersebut adalah janji-janji pra kontrak yang tidak tercantum dalam pengikatan jual-beli. Dengan demikian menurut teor klasik hukum kontrak, konsumen perumahan tidak dapat menuntut ganti rugi.

Akan tetapi teori kontrak yang modern cenderung untuk menghapuskan syarat-syarat formal bagi kepastian hukum dan lebih menekankan kepada terpenuhinya rasa keadilan. Demikian pula menurut teori kontrak yang modern janji-jani pra kontrak dalam brosur iklan perumahan mempunyai akibat hukum jika janji-janji diingkari.

Di negara-negara maju yang menganut civil law sistem seperti Perancis, Belanda, dan Jerman, pengadilan memberlakukan asas itikad baik bukan hanya dalam tahap penandatangan dan pelaksanaan kontrak, tetapi juga tahap perundingan, sehingga janji-janji pra kontrak mempunyai akibat hukum dan dapat dituntut ganti rugi jika janji tersebut diingkari.

Di negara yang menganut sistem common law seperti di Amerika Serikat, pengadilan menetapkan doktrin promissory estoppel untuk memberikan perlindungan hukum kepada pihak yang dirugikan karena percaya dan menaruh pengharapan terhadap janji-janji yang diberikan lawannya dalam tahap pra kontrak.